Services de fiscalité immobilière en France
Taxe foncière
Assistance à la ficalité pour les propriétaires
Comprendre la taxe foncière
La taxe foncière est une taxe destinée aux propriétaires de biens immobiliers. Cette taxe est payable annuellement et s’applique aux propriétés résidentielles et commerciales. C’est l’une des principales obligations auxquelles les propriétaires doivent se conformer en France.
Comment la taxe foncière est-elle calculée ?
L’administration fiscale française calcule la taxe foncière sur la base de la « valeur locative cadastrale » du bien. La « valeur locative cadastrale » est une valeur locative estimée du bien, déterminée en tenant compte de facteurs tels que la taille, l’emplacement, l’état et les équipements éventuels du bien. Cette valeur est ensuite multipliée par un taux d’imposition fixé par les autorités locales, qui peut varier d’une municipalité à l’autre.
Options de paiement de la taxe foncière
Les propriétaires ont deux options pour payer la taxe foncière :
- Règlement mensuel : les propriétaires peuvent choisir de payer la taxe en versements mensuels. Cette option permet de répartir la charge financière sur l’année et de garantir des paiements réguliers.
- Paiement unique : les propriétaires peuvent également opter pour un paiement unique, généralement dû à la mi-octobre. Cette méthode nécessite que le montant total soit payé en une seule fois.
Services de conformité et d’assistance
Il peut être difficile de s’y retrouver dans les complexités de la taxe foncière, mais chez L2A ADVISORY, nous fournissons un soutien complet pour garantir que les propriétaires restent en conformité avec leurs obligations fiscales. Nos services peuvent inclure :
- Assistance à la conformité fiscale : nous aidons les propriétaires à comprendre leurs obligations fiscales, à permettre un calcul précis de la taxe foncière et à gérer les paiements en temps opportun, qu’ils soient mensuels ou annuels.
- La difficulté de l’évaluation : nous utilisons notre réseau d’architectes DPLG pour examiner et, si nécessaire, contester l’évaluation de la valeur locative de votre propriété par l’administration fiscale. Cela peut potentiellement réduire votre charge fiscale si l’évaluation initiale est jugée excessive.
Assistance sur la taxe foncière en France
Chez L2A ADVISORY, nous avons une expertise approfondie dans le domaine de l’immobilier et nous conseillons nos clients sur leurs obligations fiscales de propriétaires. La taxe foncière ne devrait pas être un problème pour votre investissement, nous veillerons donc à ce que vous soyez en conformité et que les opportunités potentielles d’économies d’impôt puissent être analysées.
Fiscalité immobilière en France
Services de fiscalité immobilière en France
Naviguer dans les complexités de la fiscalité immobilière en France peut être un défi pour les investisseurs individuels et les entreprises. L’environnement fiscal est complexe, englobant différentes catégories, chacune avec ses propres règles et réglementations. Chez L2A ADVISORY, nous sommes spécialisés dans l’aide aux investisseurs pour comprendre et respecter ces obligations fiscales, en veillant à ce que vous maximisiez vos résultats financiers, restiez en conformité avec la législation française et limitiez votre charge fiscale.
Conseils sur les lois et réglementations fiscales foncières en France
De nombreuses catégories fiscales :
La fiscalité immobilière en France couvre plusieurs catégories distinctes, chacune pertinente pour différents aspects de la propriété et de l’investissement immobiliers.
Impôts sur le foncier
L’un des principaux impôts de l’immobilier français est la taxe foncière. Cette taxe annuelle est basée sur la valeur locative cadastrale, une valeur locative estimée déterminée par les autorités locales. Le montant dû est ensuite calculé à l’aide d’un taux fixé par la commune. Les propriétaires peuvent choisir de payer cette taxe mensuellement ou en une seule fois à la mi-octobre. Notre cabinet assiste ses clients dans la gestion de ces paiements et peut même contester l’évaluation de l’administration fiscale par l’intermédiaire de notre réseau d’architectes DPLG si l’évaluation semble excessive.
Impôt sur le revenu des personnes physiques
Les revenus locatifs de l’immobilier sont soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques en France. Plusieurs options s’offrent aux propriétaires, qui varient en fonction du type de bail et du niveau de revenus :
- Régime micro : Pour les revenus locatifs inférieurs à 15 000 €, le régime micro offre une option d’imposition simplifiée avec une déduction forfaitaire de 30 % pour les locations meublées (Micro-BIC) ou de 50 % pour les locations vides (Micro-Foncier). Ce régime est simple et nécessite moins de démarches administratives.
- Régime réel : pour les revenus locatifs élevés ou lorsque les dépenses réelles sont importantes, le régime réel permet aux propriétaires de déduire les dépenses réelles engagées, comme l’entretien, les réparations, les frais de gestion et les intérêts sur les prêts. Ce régime peut être plus avantageux pour ceux qui ont des dépenses élevées, mais nécessite une tenue de registres rigoureuse et des déclarations fiscales détaillées.
Impôt sur les sociétés
Pour les investisseurs institutionnels importants, les investissements immobiliers sont soumis à l’impôt sur les sociétés (IS). Le régime de l’IS applique des règles fiscales complexes, notamment des déductions, des amortissements et des taux d’imposition spécifiques sur les sociétés. Les entreprises doivent travailler avec soin pour optimiser leur situation fiscale. Chez L2A ADVISORY, nous offrons des conseils d’experts sur la fiscalité immobilière des entreprises, en veillant à ce que votre entreprise soit conforme à toutes les réglementations tout en maximisant l’efficacité fiscale.
Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
La TVA dans les transactions immobilières dépend de plusieurs facteurs, notamment de la nature du bail, du montant du loyer et parfois des options choisies par le propriétaire. Par exemple :
- Baux commerciaux : la TVA est généralement applicable aux baux commerciaux, mais il existe des exceptions et des conditions particulières qui doivent être prises en compte.
- Baux résidentiels : les baux résidentiels sont généralement exonérés de TVA, mais il peut y avoir des cas où la TVA doit être appliquée, comme dans le cas de locations meublées si certaines conditions sont remplies.
- Opter pour la TVA : Dans certains cas, les propriétaires peuvent choisir d’appliquer la TVA à leurs revenus locatifs, ce qui peut avoir un impact sur leurs obligations fiscales et sur la manière dont les dépenses sont déduites.
Notre cabinet aide les clients à comprendre leurs obligations en matière de TVA, à assurer leur conformité et à prendre des décisions éclairées quant à l’opportunité d’opter pour la TVA.
Services fiscaux complets
Chez L2A ADVISORY, nous proposons une gamme complète de services pour vous aider à naviguer dans les complexités de la fiscalité immobilière française:
- Conformité fiscale : Nous nous assurons que toutes vos déclarations fiscales sont exactes et soumises à temps, vous aidant ainsi à éviter les pénalités et les intérêts.
- Planification fiscale : Nos experts travaillent avec vous pour développer des stratégies fiscales qui optimisent vos résultats financiers, en tenant compte de votre situation particulière et de vos objectifs d’investissement.
- Services de conseil : Nous fournissons des conseils personnalisés sur tous les aspects de la fiscalité immobilière, vous aidant à prendre des décisions éclairées et à rester en conformité avec les lois fiscales françaises.
Société d'investissement immobilier
Posséder un actif immobilier par l'intermédiaire d'une société (SCI, SARL, SNC, SCCV...)
Il est très courant que les investisseurs en France possèdent des actifs immobiliers par l’intermédiaire d’une société. Elle peut accueillir tout type d’actifs tels que des logements, des bureaux, des biens immobiliers commerciaux… Ce régime peut offrir plusieurs avantages, notamment des avantages fiscaux potentiels, de meilleures possibilités de financement par emprunt et une responsabilité limitée.
Il existe différents types de sociétés que vous pouvez utiliser à cette fin, chacune ayant ses propres implications. Une attention particulière doit être portée au choix de la structure juridique adaptée à votre projet. Parmi les structures juridiques les plus courantes, nous conseillons souvent à nos clients la plus adaptée à leurs besoins : « Société Civile Immobilière », « SARL de Famille », « Société par Action Simplifiée » et « Société en Nom Collectif » ; « Société Civile de Construction Vente »…
Société Civile Immobilière (SCI)
L’une des structures les plus courantes pour détenir des biens immobiliers en France est la Société Civile Immobilière (SCI), ou société immobilière. Une SCI est une société non commerciale spécifiquement conçue pour posséder et gérer des biens immobiliers et peut être un excellente structure pour posséder des biens immobiliers de bureau. En tant qu’entité non commerciale, aucune activité de location meublée ou commerciale ne doit être effectuée par une SCI. Une SCI ne peut détenir que des baux d’habitation non équipés ou des baux de bureaux non équipés.
La SCI offrira des avantages sur de nombreux aspects tels que la fiscalité, les questions de droit civil, les successions et donations, le démembrement de propriété… Nous avons l’habitude de proposer des schémas avec une Compagnie louant un bien à une SCI appartenant également au chef d’entreprise.
Les régimes fiscaux des SCI
Une SCI peut choisir entre deux régimes fiscaux :
Régime de l’impôt sur les sociétés (IS)
Fiscalité : Si une SCI choisit d’être imposée comme une société ordinaire, elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés. Cela signifie que la société paie l’impôt sur ses bénéfices au taux des sociétés et que les distributions aux actionnaires sont imposées séparément. Un taux d’IS réduit de 15 % s’appliquera sur les 42 500 premiers euros de revenu imposable et le taux habituel de 25 % s’appliquera sur les bénéfices restants. La société pourra déduire l’amortissement du bâtiment lui-même.
Avantages : Ce régime peut être avantageux si la société prévoit de réinvestir les bénéfices dans l’entreprise, car les taux d’imposition des sociétés peuvent être inférieurs aux taux d’imposition du revenu des personnes physiques pour les personnes à revenus élevés. C’est en général la meilleure option d’une stratégie d’achat et de conservation puisque la charge fiscale sera plus faible pendant la durée de vie de cet actif. En revanche, l’imposition des plus-values sera importante à la date de sortie.
Régime d’entité transparente (impôt sur le revenu des personnes physiques)
Fiscalité : Alternativement, une SCI peut choisir d’être imposée en tant qu’entité transparente, où les bénéfices sont transmis aux actionnaires et imposés à leurs taux d’impôt sur le revenu des personnes physiques.
Avantages : Cette option peut être avantageuse pour les petits investissements ou lorsque les actionnaires ont des taux d’impôt sur le revenu des personnes physiques plus bas, car elle évite la double imposition observée dans le régime de l’impôt sur le revenu. Elle est également très courante pour les sociétés d’investissement multi-actifs qui détiendront leurs actifs dans une SPV à chaque fois, mais avec une imposition au niveau de l’investisseur.
Naviguer dans les règles fiscales relatives aux investissements immobiliers commerciaux peut être complexe. Chez L2A ADVISORY, nous fournissons des conseils fiscaux spécialisés pour les bureaux et l’immobilier commercial en France, en veillant à ce que vous compreniez et respectiez toutes les obligations fiscales pertinentes :
- Conformité à l’impôt sur les sociétés : Pour les entreprises optant pour le régime de l’impôt sur le revenu des personnes physiques, nous vous aidons à effectuer des déclarations fiscales précises, des déductions et des stratégies de planification afin de minimiser les obligations fiscales.
- Conformité à l’impôt sur le revenu des personnes physiques : Pour les entités transparentes, nous proposons des conseils détaillés sur la déclaration des revenus et des dépenses, optimisant ainsi votre situation fiscale.
- Conformité à la TVA : Selon la nature du bien immobilier commercial et son utilisation, la TVA peut être applicable. Notre équipe vous aide à vous orienter dans l’enregistrement à la TVA et à vous conformer en permanence.
- Taxes locales : Nous nous assurons que vous connaissez et respectez les taxes foncières locales, les taux d’imposition des entreprises et tout autre prélèvement applicable.
« SARL de Famille »
Comme une SCI ne peut détenir de bail meublé ou équipé, nous conseillons souvent à nos clients qui souhaitent mener ce type d’activité au sein d’une entreprise de créer une « SARL de Famille ». Ce régime particulier permet à l’entreprise de poursuivre une activité de location meublée, au sein d’une entité fiscalement transparente.
Cette situation fiscale particulière présente deux avantages majeurs :
- L’entreprise aura la capacité de déduire l’amortissement du bâtiment, réduisant ainsi le revenu imposable.
- L’amortissement ne sera pas pris en compte dans la vente de l’actif, ce qui réduira l’impôt sur les plus-values.
La « SARL de Famille » doit se conformer à des exigences importantes telles qu’elle n’a été constituée qu’entre membres de la famille.
« SNC »
Nous avons l’habitude de travailler avec des Sociétés en Nom Commercial. Cette structure juridique vise également à permettre une activité commerciale. Elle est souvent utilisée pour les loyers qui incluent une part variable basée sur le chiffre d’affaires du magasin qu’elle accueille.
Les SNC sont des entités fiscalement transparentes par principe mais elles peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés. Quant au régime fiscal des SNC, cela dépendra des objectifs et des stratégies de l’investisseur.
« SCCV »
La Société Civile de Construction Vente (SCCV) est une entité spécialisée en France conçue pour les projets de développement immobilier. Contrairement à une Société Civile Immobilière (SCI) classique, qui est destinée à la gestion de biens existants, la SCCV est adaptée au développement et à la vente de biens immobiliers, ce qui la rend idéale pour les projets de construction.
La SCCV sera une option très intelligente dans les projets de promotion d’actifs où l’objectif est uniquement de construire un actif et de le vendre. C’est le seul moyen de conserver cette activité commerciale au sein d’une société civile tout en appliquant le calcul de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.
Le choix de la bonne structure juridique sera un facteur clé de succès de votre projet d’investissement immobilier. Nous vous aiderons à prendre la meilleure décision. Nous avons l’habitude de travailler en étroite collaboration avec des avocats fiscalistes et d’entreprise pour les situations les plus complexes.
Plus-values immobilières en France
Comprendre l'impôt sur les plus-values immobilières en France.
En France, l’impôt sur les plus-values immobilières est un élément important à prendre en compte pour les propriétaires souhaitant vendre leur bien. Cet impôt s’applique au bénéfice réalisé sur la vente d’un bien immobilier et se divise en deux composantes principales : l’impôt sur le revenu des personnes physiques sur les plus-values et les prélèvements sociaux.
Composantes de l’impôt sur les plus-values
- Impôt sur le revenu des personnes physiques : Le bénéfice des ventes immobilières est soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Un taux fixe de 19 % est applicable, mais peut être considérablement atténué par des abattements pour la durée de propriété.
- Cotisations sociales : En plus de l’impôt sur le revenu, une cotisation sociale au taux de 17,2 % est également prélevée sur les plus-values. Cette cotisation sert à financer diverses prestations de sécurité sociale en France.
Déductions en fonction de la durée de propriété
Le système fiscal français accorde des déductions sur les plus-values qui dépendent de la durée de propriété du bien, mais ces déductions s’appliquent différemment aux deux composantes fiscales :
- Déductions de l’impôt sur le revenu des personnes physiques :
Le système fiscal prévoit une exonération annuelle qui commence à partir de la sixième année de propriété, aboutissant à une exonération totale après 22 ans de propriété. Cette déduction progressive encourage l’investissement et la propriété immobilière à long terme. - Déductions des cotisations sociales :
Bien que similaires aux déductions de l’impôt sur le revenu des personnes physiques, les déductions des cotisations sociales s’étendent sur une période plus longue. L’exonération totale des cotisations sociales sur les plus-values est obtenue après 30 ans de propriété. Ce délai plus long reflète la contribution aux systèmes de sécurité sociale.
Taxe supplémentaire sur les plus-values supérieures à 50 000 €
Une taxe supplémentaire s’appliquera pour les plus-values supérieures à 50 000 €. Le taux passera de 2 % à 6 % des plus-values si elles sont supérieures à 260 000 €.
Calcul et conformité fiscale
Le calcul de l’impôt sur les plus-values nécessite une compréhension approfondie des taux applicables, des déductions autorisées et du coût de base du bien. Le coût de base peut inclure le prix d’achat plus toute amélioration significative apportée au bien, ce qui peut également affecter le calcul du gain.
Notre rôle dans votre stratégie de plus-values
Chez L2A ADVISORY, nous sommes spécialisés dans l’aide aux propriétaires immobiliers pour naviguer dans les complexités de l’impôt sur les plus-values immobilières. Nos services comprennent :
- Planification fiscale complète : nous proposons des stratégies qui tiennent compte du calendrier de la vente et des rénovations potentielles pour optimiser les déductions fiscales.
- Assistance au dépôt de bilan : Notre équipe vous aide à calculer avec précision et à déclarer dans les délais les plus-values, garantissant ainsi le respect des lois fiscales françaises.
- Consultation sur les déductions : Nous guidons les propriétaires sur la manière de maximiser les déductions liées aux améliorations immobilières et à la durée de propriété.
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